2016年3月04日
来源：财经菁英汇 综合自雪球、好利助手、齐俊杰 整理：财经君
3月1日传来了一个更重磅的消息，简直是惊呆宝宝了，说是在沈阳大学生可零首付买房！零首付！那份文件还说，对于大学生买房，会奖励200元/平米，全额补贴契税。不得不说，政府出台这样的政策，还真是挺奇葩的，宝宝也是醉了！
事实上，以零首付刺激大学生购房，与鼓励他们“啃老”无异。因为在他们中，凭自己的收入，绝大多数都是付不起首付的。即便他们在通过“啃老”付了首付，其后续的按揭付款也是一个很大的问题。
或许有人会说，此政策是变相扶持有子女就读大学的老人买房，不是鼓励“啃老”，因为从实质上来看购房者应该是父母。对此，笔者不敢苟同。因为在整个购房过程中，大学生全程参与，在其心目中，房子就是他（她）买的，且父母也认为是子女买房。
作为沈阳这样的二线城市，普通城市居民家庭的收入是比较低的，在供养子女读大学已经比较困难的情况下，还有拿出养老钱为子女买房，实在是太为难这些父母了。甚至于，有很多家庭的生活状况将会因买房彻底变糟。
于是，3月1日22时，沈阳市委宣传部官方微博@沈阳发布 称：“首付比例实行'零首付'政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。”出台不到半日的沈阳买房新政被正式叫停。
但是！这个大学生“零首付”买房政策还没有开始，就结束了。为什么？
你懂的，沈阳是一个库存严重的城市。其实并不只是沈阳，各地正在此起彼伏地出台新一轮的楼市刺激新政。
南京说，要严查地产商捂盘惜售行为，查出来家暴你～
杭州说，不管你在祖国的哪个角落，只要你正常缴存住房公积金，都可以在杭州用公积金贷款买房。
福建说，居民购买首套房贷款的最低首付比例可按20%执行，农民进城购房有现金补贴，老乡快来～
河南说，我们要促进农民进城购房，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化。
什么推进城镇化建设，什么我们民主公平，都不是主要的，主要的就是“去库存”。
是不是各地都有任务表，宝宝不知道。只是宝宝光看看这库存量就吓尿了～
就算大家都乖乖完成任务，2016～2018年，搞定合计1000万平的库存，可是总共有16352万平啊！
要16个类似的三年去库存计划才能搞定啊！合计48年！48年啊！
所以才有了如今火爆的“去库存”！
这一轮“去库存”刺激，对于很多城市来说，房价上涨应该是大概率事件了。但是，“去库存”之后呢？
暴涨之后，稳定甚至打压房价，同样是大概率事件。
如果我们没有失忆，应该记得那种叫做“刺激-暴涨-打压”的轮回。毕竟去年的股市盛极而衰的惨烈还历历在目。
让我们从对大众思维及股价房价关系的一点浅见说起。
社会的注意力总在发生转移，一年多前的牛市氛围，人们都在谈论股票；而如今，朋友圈、地铁上、饭桌上，听到最多的谈论是房价。这种社会注意力转移很值得研究。大众注意力的转移，往往有一些触发因素，而且往往有一些道理。
我们回忆一下，这轮牛市之初，人们的注意力是如何从楼市转移到股市的。
2014年下半年，人们的兴趣转移到死气沉沉多年的股市，一方面是国家注意力更重视了股市，比如沪港通、深港通、注册制等等，人民日报等官媒也大力鼓吹，股市估值也应该修复，一旦价格上涨，人们的关注点就得到证实，并逐步强化，尤其是股市发生大波动时证监会总是出来安抚，央行出政策支持，更强化人们的观念，后来演变成“国家牛市”，炒股就是爱党爱国，就是支持“大众创业、万众创新”，就是中国梦。中国南车、创业板牛股的暴涨也成为话题。
当时，人们对房市是什么态度呢？主流舆论是房价泡沫严重，涨了十多年不可能再涨了，万科等大型房企的高管也承认“房地产进入了白银时代”。“房子投资价值有限，获利空间越来越小”是主流舆论。过去两年，房价确实涨幅较小，统计局的数据一直在证明，房价整体在下跌。一边楼市下跌，一边股市暴涨，人们的兴趣转移再次被强化。怪不得某券商分析师建议“卖房炒股”。
大结局大家都知道了，一地鸡毛，鸡毛目前还在往下掉。
近几个月，大众注意力转移到楼市，同样很有道理。习大大亲自拍板“去库存”，于是央行、财政部等出台降低首付、降低税费各项利好“政策红包”，地方官员对房价睁只眼闭只眼。政策的利好让房子又流行起来。
更重要的是，一边股灾不断，一边房价上涨，深圳、南京、上海等各地的房价暴涨成为街头巷议的话题，只有还套着的股民会谈论一下股灾，大众已经对股市失去了兴趣。
房价暴涨与股灾有关系吗？耶鲁大学的金融学教授、诺贝尔奖获得者罗伯特·希勒的《非理性繁荣》一书的一项研究或许给我们一些启发。
我们知道，美国在2000年经历了一个类似创业板的互联网泡沫，罗伯特·希勒《非理性繁荣》出版后，不到两个月就泡沫破灭。随后，美国房价开始上涨并出现泡沫，2005年希勒将书更新到第二版，分析了房地产风险，2008年房地产泡沫破灭，酿发金融危机。
希勒研究了2000年股市泡沫破灭后人们的态度：发现随着股市的下跌和反弹的失败，使得人们对股市的兴趣下降，人们将另一个市场，相信这才是最好的投资场所。股票和房地产的交叉反馈作用已经形成。调研中，人们说出了对房地产的态度：房地产不会有股票那样大的损失。投资房地产是最安全的品种。房地产比较安全，至少它是你的财产，而股票一旦损失就什么都没有了。
历史总是惊人的相似。中国房价近期的大幅上涨，是否与股市的崩溃有关呢？虽没有明显数据来证明，但还是可以做一些推断。
笔者的一个经验就是，市场上有大量的投机资金，这些资金是看不上余额宝和银行理财收益的。这轮房价上涨，必然有很多刚需的力量，人们往往买涨不买跌，跌的时候等着跌的更多，涨的时候害怕买不到了。
房价上涨的背后，投机力量也必然发生着重要作用。当年股市中动辄2万亿的成交量，如今只有几千亿，剩下的资金去了哪里？社会大量的货币之水必然要找自己要去的地方，实体经济的困难往往会加剧投机的力量，这种力量往往从一个市场转战到另一个市场。房地产虽有不同于股票的使用价值，但资产属性也十分明显，背后的道理和机制和股市是相同的。
房价的暴涨发生在股市泡沫破灭之后，这不禁让我们怀疑，房价和股市时存在跷跷板效应的。
如果“去库存”运动，造成一轮新的抢房运动（目前已在多个城市上演），房子也成了危险的投机品。到头来也是一地鸡毛，只不过房地产泡沫的破灭比股市应该有更严重的经济后果。
虽然，当前房地产市场有多大泡沫，是有争议的，泡沫进行到何种程度也是不确定的。但是当农民工与学生都被推上一线的现在，确实是不容乐观了。
还好，对大多数人来说，房子咱买不起。那就等个合适的低点大量吸进便宜的好股票，说不定几年后，股票可以大丰收，还可趁机再抄底便宜的房子。
看则逆势而动，实则顺势而为。一定需要记住霍华德·马克斯的话：认为某种资产会一直上涨是极其危险的。
今年仿佛去年的轮回，只不过是去年炒股的人狂欢，今年是炒楼的人沸腾。而实体经济一样的越来越弱，企业盈利在下滑，居民实际收入下降。人民币汇率的压力同样存在。资本的气氛非常浓重。
其实房子跟股票一样也不一样。
所谓不一样的地方，就是他还有一个基本属性就是自住，也就是大家都习惯说的刚性需求，我理解的刚性需求，就是人均30平米。如果你说你要换一个150平米的房子，想住的宽敞一点，管这个也叫刚性需求，这就纯属找骂了。房子的欲望，跟金钱的欲望是一样的，根本没有止境。上亿的房子都有，难道那也是刚性需求？
所以，算算你家几口人，如果人均超过30平米，你还要再买房，那么显然就不再属于刚性需求，房子已经变成了跟股票一样，成为了一种投资品。你买他的唯一理由，就是基于他日后还要涨价。现在不买，怕以后再买就亏了。仅此而已。
人均居住面积：我国已经达到发达国家水平（你被平均了吗）
如果房子变成了投资品，那么这个问题就十分简单了，我们讲过股票的估值模型，套到房子里其实完全适用。
首先你要看看市盈率吧。也就是股价和每股盈利的比值。那么房子的市盈率怎么算呢？当然是要算租售比，租售比就是市盈率。也就是你房子的市值除以你房子每年的租金，如果一只蓝筹股，我们说他的合理市盈率不应该超过20倍，那么房子呢，也可以参考这个逻辑。但可惜，现在大部分房子的市盈率已经超过了50倍。换句话说，你买一套房出租，一年只能收回本金的2%，要租50年才能回本。
（十年租售比走势越来越低，说明房子的投资价值已经完全不具备了。彻底进入博傻阶段）
其次买股票你得看看技术走势吧。房地产涨了十几年，几乎没有过像样的调整，满满的完全都是获利盘。只要一变天，这帮人肯定都会往外抛售。而且很多人都是3000多买的，现在涨到5万了，到时候他要跑，谁也拦不住了！
第三买股票你得算算成本。我们现在买卖股票的交易成本基本都在万分之五左右，所以这个市场的交易还是很活跃的。再看看房子，竟然最低还要1%，动辄一套房子的交易费用就要几十万元。这房子多过两次户，收税就能收出一套房子钱。
第四股票你得了解杠杆。去年就是最后一段配资炒股迎来了高潮，将整个股市推上了万劫不复的地步，那个时候的杠杆比例大约在1:5，最高也就1:9左右。
那么楼市呢，国家本来规定的是2-3成首付，这就相当于从国家层面给了你5倍杠杆，而有的中介公司，再给出了首付贷业务，也就是说首付也不用你出了，0首付也是有的，保守一点的是1成首付，这就相当于在原来的基础上扩张了杠杆倍数。目前的房地产投资的倍数已经达到了5-10倍。不要以为他们是做慈善，一旦市场房价跌10%，这些配资公司就开始抛售你的房产了。千股跌停见过吧，千楼跌停也并非没有可能。
第五股票你得考虑流动性吧。也就是市场成交量。都说天量天价，5000点的成交量明显出现了个山峰。而且是无法逾越的山峰。这就说明在这个地方大量且充分的换手，你想想在这个位置谁在买？都是你的亲戚朋友，叔叔大爷，包括自己在这里冲进去。那么谁又在卖呢？肯定是那些大机构甚至产业资本们，他们在高位套现。
楼市也一样，最近交易大厅特别火爆。楼市高位你身边的人又都蠢蠢欲动，但有没有考虑过谁在卖？卖房的人不知道涨吗？他们为什么要在这个位置卖房？
第六股票和楼市投资一样，都是投资，唯一不变的铁律就是8赔1平1赚。现在好像所有人都赚了，那是因为他们现在没有变现，只要变现的运动一开始，你会惊奇的发现，这个定律神一样的存在。所以现在变现的人，其实就是疯狂的挤占那10%的赚钱阵地。而8赔的人群还在增加。
好了，如果你要投资楼市，应该有个清醒的认识了，还是说一句投资界的名言，上帝预让他毁灭，必先令其疯狂。我改一改说的更直白，只要一个投资品疯起来了，他也就别想平稳落地了。现在楼市已疯，而且是疯了好几茬了。所以这里面必然酿成大面积惨案。
有人说，如果楼市下跌我不卖不就完了，这只是个惯性思维，因为现在持有房子没有成本，你当然可以不卖，继续收你那3%不到的租金，但一旦开始征收房产税，增加持有物业的成本，那么未来房子可能不再甜蜜而成为沉痛的负担。
房产税这个问题已经说了5年不止，今年肯定出不来，明年也够呛，但后年呢？大后年呢，5年之内出台应该是个大概率事件。
所以，楼市已经到了鱼尾阶段，使劲咋么咋么还有味道，但其实已经全是刺了。 (博讯 )
